Incumplimiento De Contrato De Compraventa De Inmueble

Fallo que rechazó demanda por incumplimiento de contrato de compraventa.

En fallo unánime, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesta en contra de la sentencia que desestimó con costas la demanda por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa de bien raíz. El máximo tribunal descartó error de derecho en la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia.

Como es costumbre se han eliminado o abreviado los nombres de las partes ya que éstos no se tienen por relevantes para el análisis de la sentencia Rol N° 27.230-2021.

TEXTO DE LA SENTENCIA:

Santiago, dieciséis de enero de dos mi veintitrés.
VISTO:

En estos autos Rol 3619-2017 seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Valdivia, en juicio ordinario sobre cumplimiento de contrato caratulado “S con S” por sentencia de catorce de diciembre de dos mil veinte, se acogió la demanda solo en cuanto se: 1.- Ordena el cumplimiento de la obligación de suscribir por parte de los demandados la correspondiente escritura pública que dé cuenta de la partición y adjudicación. 2.- Dispone la obligación de los demandados de cumplir la promesa de compraventa respecto del bien raíz que individualiza mediante la celebración y suscripción de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa prometido. 3.- Condena a los demandados al pago de los perjuicios ocasionados a la demandante, disponiendo al efecto el pago en su favor de la cláusula penal establecida para el incumplimiento ascendente a la cantidad de 45.000 Unidades de Fomento.

La parte demandada apeló en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de Valdivia, por resolución de veintidós de marzo de dos mil veintiuno, lo revocó y decidió, en su lugar, rechazar la demanda interpuesta en todas sus partes, con costas.
En contra de esta última determinación, la actora dedujo recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que en su libelo la recurrente acusa que la sentencia cuestionada pretirió, omitió y dejó de considerar en su exacta dimensión la normativa que rige la actividad de los abogados representando intereses de terceros y cita al efecto una serie de normas, entre ellas el artículo 528 del Código Orgánico de Tribunales, 1445, 1448, 1449, 1698, 1700, 1701, 1702, 1706, 1712, 1713, 2117, 2118, 2120, 2122, 2123, 2160, 2287, 2288 y 2289 del Código Civil, 3, 4, 5, 6, 127, 234 y 241 del Código de Comercio y 6, 342, 346, 398, 400, 401, 402, 426, 427 y 428 del Código de Procedimiento Civil.
Luego refiere que jamás su parte demandó el cumplimiento de un contrato de compraventa de bien raíz y tampoco se limitó a demandar la existencia de una partición, sino que en subsidio de ello demandó que se declarase la existencia de una especial obligación de hacer, esto es, de una promesa de partición y adjudicación en los términos que constan del libelo, de lo que se desprende, dice, que el vicio denunciado es por no aplicar el derecho correspondiente a los hechos puestos en juicio.

Alega que se violentaron las normas generales de nuestro derecho sustantivo en cuanto prescriben que para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario sólo el consentimiento sin vicio (artículo 1445 del Código Civil), pudiendo consentir incluso a través de un representante o mandatario, en cuyo caso lo ejecutado en su nombre produce iguales efectos que si hubiese contratado él mismo (artículo 1448 del código ya señalado), y permitiendo y validando lo que se estipule en favor de un tercero aunque no tenga derecho para representarla, en la misma medida que dicho tercero asuma y demande lo estipulado, impidiendo la revocabilidad de lo contratado cuando ha intervenido aceptación expresa o tácita, constituyendo aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato (artículo 1449 Código de Bello), mismo principio normativo que se aplica en el caso que uno de los contratantes se comprometa a que por una tercera persona, de quien no es legítimo representante, ha de darse, hacerse o no hacerse alguna cosa, en cuyo caso esta tercera persona no contraerá obligación alguna, sino en virtud de su ratificación (artículo 1450 del citado cuerpo legal).

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Aduce que en virtud de lo anterior también se vulneró lo prescrito en los artículos 1437, 1445 y 1461 del cuerpo legal ya tantas veces mencionado, y especialmente lo dispuesto en los artículos 1545 y 1546 en cuanto obliga a ejecutar los contratos de buena fe, mandando así no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella, estando en mora el deudor en los expresos casos que contemplan los artículos 1551 y 1553 de dicho código sustantivo.
Sostiene que se dejó de aplicar y se violentó lo dispuesto en el artículo 1554 del Código Civil en cuya virtud la promesa de un contrato no produce obligación alguna, salvo en las condiciones que la misma norma exige, que es la disposición legal en cuya virtud falló el sentenciador de primera instancia acogiendo su demanda.
Agrega que especialmente se conculcó el sentido, tenor y literalidad del artículo 1325 del Código de Bello en relación con el artículo 2113 del mismo cuerpo legal y el artículo 227 del Código Orgánico de Tribunales que regulan la partición de común acuerdo, pues la ley no ha exigido ninguna solemnidad especial para una partición de común acuerdo, por lo que ésta no requiere ni tasación ni aprobación judicial.
Finalmente reclama que se vulneraron las normas que regulan la prueba (artículos 1698 y siguientes del Código Civil y 342 y siguientes del Código de Procedimiento Civil) en cuanto se omitió considerar que los instrumentos públicos hacen plena prueba respecto de los otorgantes y de las personas a quienes se transfieran dichas obligaciones y descargos por título universal o singular (artículo 1700). Así como también se omitió aplicar la norma que entrega valor de escritura pública al instrumento privado no objetado o reconocido tácita o expresamente respecto de los que aparecen o se reputan haberlo subscrito, y de las personas a quienes se han transferido las obligaciones y derechos de éstos (artículo 1702) así como la que entrega fe a los asientos, registros y papeles domésticos contra el que los ha escrito o firmado en aquello que aparezca con toda claridad (artículo 1704).
Sostiene que tampoco se aplicaron las normas de los artículos 47 y 1712 del Código Civil, en cuanto consagran las presunciones como medios de prueba y del artículo 1713 del mismo cuerpo legal, en tanto entrega plena prueba a la confesión, así como también los artículos 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil, que otorgan plena prueba a los instrumentos públicos y privados cuando no han sido impugnados u objetados, ni se aplicaron los artículos 398, 399, 401 y 402 del mismo código de procedimiento, en relación con las diversas confesiones directas y expresas hechas por los demandados en el mismo juicio de autos, como en otras causas, como consta también en autos.
Por último, manifiesta que no se ponderó el caudal probatorio de conformidad a lo dispuesto en los artículos 426 y 427 del Código de Enjuiciamiento Civil, para dar por constituidas las presunciones legales correspondientes, ni tampoco el artículo 428 que obliga a los tribunales a preferir siempre las pruebas que crean más conforme con la verdad.
Concluye que si el tribunal hubiere apreciado correctamente la prueba rendida en autos, habría llegado a la conclusión que: a.- Existió partición consensual entre las partes derivadas tanto del mentado Protocolo de Acuerdo, como de todos los demás actos jurídicos, contratos y convenciones celebrados, suscritos y materializados con posterioridad al mismo.
b.- Si no hubo partición ni adjudicación consecuente, entonces y al menos, existió promesa de partición y adjudicación.
c.- Existió promesa de compraventa de bien raíz.

SEGUNDO: Que, como reiteradamente lo ha expresado esta Corte, el recurso de casación, en general, es de derecho estricto, naturaleza que se refrenda si se tienen en cuenta las exigencias que, respecto de su interposición, se contemplan en el artículo 772 del Código de Procedimiento Civil. En relación al recurso de casación en el fondo dicho precepto, en armonía con lo previsto en los artículos 764 y 767 del mismo código, permite como sustento de la invalidación de la sentencia impugnada, el quebrantamiento de una o más normas legales contenidas en la decisión. Por ello, es menester que, al interponer un recurso de la especie, el recurrente deba cumplir necesariamente con lo exigido por el precepto en análisis, esto es, expresar en qué consisten él o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida. En este orden de ideas, tanto la jurisprudencia judicial como la doctrina hacen consistir esos yerros en aquéllos que pudieron originarse por haber otorgado los sentenciadores un alcance diferente a una norma legal a la establecida por el legislador, ya sea ampliando o restringiendo el mandato de sus disposiciones; por haber aplicado una ley a un caso no previsto en ella, o, por último, por haber dado aplicación a un precepto legal en una situación ajena a la de su prescripción.
Aparte del cumplimiento del requisito enunciado en el párrafo precedente, con idéntica rigurosidad, el mismo artículo 772 del citado cuerpo legal impone a quien interponga un recurso de casación en el fondo la obligación de señalar, de manera circunstanciada, en el respectivo escrito el modo en que él o los errores de derecho que denuncia han influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia que trata de invalidar.

TERCERO: Que, al enfrentar lo expuesto precedentemente con el recurso de casación en el fondo en estudio, procede concluir, indefectiblemente, que aquél carece de los requerimientos legales exigibles para su interposición. En efecto, del examen del libelo que contiene la nulidad impetrada se constata que el recurrente se limita a enunciar las normas que dice infringidas, sin efectuar un desarrollo respecto a cómo se produciría dicha infracción, sino que plantean su propia tesis de cómo debió haberse resuelto el asunto, circunstancia que impide a este Tribunal fiscalizar la aplicación del derecho.
Atento a lo expresado, resulta inconcuso que el recurso que se analiza, en lo que dice relación con las normas precitadas y a la generalidad con que aparecen mencionados los cuerpos legales contenedores de un sinnúmero de artículos que regulan aspecto específicos de la institución de que se trata, carece de razonamientos concretos y precisos dirigidos a demostrar los errores de derecho en que habrían incurrido los sentenciadores, constriñendo su exposición a planteamientos generales, los que, por su amplitud y falta de precisión, adolecen de vaguedad y confusión, que no se condice con la exigencia impuesta por el legislador.

CUARTO: Que, no obstante lo anterior, se puede constatar que los fundamentos esenciales del presente recurso de nulidad sustancial dicen relación con el sentido y alcance que corresponde conferir a la prueba rendida en autos, en especial, en lo que concierne a la de carácter documental. Sin embargo, tal actividad se agotó con la valoración que hicieron los jueces del fondo, quienes tras ponderar los distintos medios de convicción aportados al juicio y en uso de las facultades que les son propias concluyeron que en autos no se había acreditado la existencia de un mandato especial otorgado a los abogados de los demandados para firmar el Protocolo de Acuerdo y con ello obligar a éstos a celebrar una partición y una transferencia de una propiedad mediante una compraventa así como también el hecho de que el Protocolo de Acuerdo correspondía a un acto preparatorio, que no generaba obligaciones para las partes, y que por lo tanto, su cumplimiento no puede ser exigido por la vía judicial.
Lo anterior además evidencia que las alegaciones del impugnante persiguen el establecimiento de hechos nuevos, que difieren de aquellos asentados en el fallo censurado. En este sentido resulta pertinenterecordar que solamente los jueces del mérito se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa, y efectuada correctamente dicha labor en atención al mérito de las probanzas aportadas, resultan inamovibles conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza al no haberse denunciado, de manera eficiente, contravención a las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene determinado en la sentencia.

QUINTO: Que, sin perjuicio de que lo analizado hasta aquí es suficiente para rechazar el presente arbitrio, solo a mayor abundamiento es del caso señalar que el recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando todos los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación de una serie de normas que en la especie tuvieron el carácter decisorias de la litis, es decir, los preceptos que al ser aplicados han servido para resolver la cuestión controvertida, particularmente los artículos 1438, 1801 y 2116 del Código Civil, así como también el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil. Y al no hacerlo genera un vacío que la Corte no puede subsanar, dado el carácter de derecho estricto que reviste el recurso de nulidad intentado.

SEXTO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.
Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado GAT, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de veintidós de marzo de dos mil veintiuno, dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia.
Regístrese y devuélvase vía interconexión.
Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Diego Munita L.
Rol N° 27.230-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Soledad Melo L., Sr. Juan Manuel Muñoz P. y Abogado Integrante Sr. Diego Munita L. No firman los Ministros Sr. Prado y Sr. Juan Manuel Muñoz P. no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio el primero y no estar disponible el dispositivo electrónico del segundo al momento de la firma.
En Santiago, a dieciséis de enero de dos mil veintitrés, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.