MULTA A DUEÑOS POR OFRECER ARRIENDOS EN AIRBNB

En fallo unánime la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el recurso de protección presentado en contra de la administración de edificio que acordó aplicar multas a aquellos copropietarios que utilicen la plataforma Airbnb para ofrecer arriendos.
El tribunal de alzada descartó actuar arbitrario de la comunidad del edificio que estableció sanciones para los propietarios que utilicen la aplicación de arriendo online.

Como es costumbre se han eliminado o abreviado los nombres de las partes ya que éstos no se tienen por relevantes para el análisis de la sentencia, causa rol 26.493-2018.

TEXTO DE LA SENTENCIA:

Santiago, seis de agosto de dos mil dieciocho.

Vistos:

Comparece don ELV, abogado, quien deduce acción de protección constitucional a favor de MCVO, contra la “Comunidad Edificio JFL”, representada por su administradora, en razón de haber incurrido en el acto arbitrario e ilegal expresado en la circular 003/2018, mediante la cual se ha indicado que serán multados quienes usen la aplicación AIRBNB. Considera afectada la garantía constitucional contemplada en los numerales 21 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República.
Se señala que la recurrente es dueña del departamento N° 402 del edificio del condominio Comunidad Edificio JFL y que con fecha 15 de marzo de 2018 recibió circular 003/2018, en que se indica a los copropietarios que, a partir de su emisión, se comenzar a multar a quienes hagan uso de la aplicación AIRBNB, precisándose que la multa asciende a 25 UF y de 100 UF para el caso de reincidencia. Conforme se indica en su texto, dicha circular se ampara en el artículo 7° del Reglamento de Copropiedad, en cuanto allí se estipula que queda prohibido utilizar las unidades habitacionales como apart-hotel o en la modalidad de arrendamiento por horas.
En concepto de la recurrente existe arbitrariedad e ilegalidad porque la recurrida ha confundido las expresiones apart hotel o arriendo por horas con el uso de la plataforma AIRBNB, en circunstancias que esta última sólo es la modalidad a través de la cual renta su departamento. Explica que se trata de una aplicación destinada a la oferta de alojamientos a particulares y turistas, su nombre se debe a abreviatura, que se traduce como colchón inflable y desayuno.
En cambio, de acuerdo con su sentido natural, apart-hotel, es aquel edificio diseñado para poseer tanto apartamentos como habitaciones para huéspedes o unidades de renta, bajo la supervisión de sus residentes, y que posee un vestíbulo interior por el cual tienen que pasar todos los huéspedes para poder acceder a sus apartamentos, habitaciones o unidades. Como fuere, en su caso no arrienda el departamento por horas.
El mismo abogado antes señalado se apersona también en esta causa deduciendo acción de protección a favor de CODP, contra la misma recurrida antes anotada, con idénticos fundamentos y peticiones, respecto de otra unidad del edificio.

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En su oportunidad, evacua su informe la sociedad US URBAN REALTY CHILE S.A. en calidad de administradora de la Comunidad Edificio JFL.
En primer lugar, refiere que la recurrente no ha aparejado el certificado de dominio del departamento que la habilite para deducir la acción de autos.
En cuanto a los hechos, refiere que no ha incurrido en acto arbitrario e ilegal alguno que afecte las garantías constitucionales que acusa vulneradas la recurrente, desde que únicamente ha ejercido las facultades que como administradora le asisten en la comunidad. En ese contexto fue emitida la Circular 003/2018, de 15 de marzo de 2018, por cuanto fue advertida la necesidad de adoptar las medidas encaminadas a obtener que se acate el Reglamento de Copropiedad, en cuyo artículo 7° señala que se encuentra prohibido destinar los departamentos a la explotación del apart hotel, arriendo por horas, casas de pensión u hospedaje. El tal sentido, añade que la recurrente omitió referirse a estas dos últimas acepciones, las que resultan más apropiadas para resolver el asunto, por cuanto, lo prohibido es el alojamiento ofrecido a terceros no dueños, con una finalidad comercial publicitada, por tiempos más o menos extendidos e indeterminados, en una unidad que forma parte, en este caso, de un condominio habitacional privado. Por ende, concluye que la aplicación o modalidad AIRBNB contraviene la prohibición del artículo 7° del Reglamento, de manera que corresponde el rechazo de los recursos.

Considerando:

Primero: El llamado recurso de protección es entendido como una acción destinada a cautelar el legítimo ejercicio de ciertos derechos fundamentales, frente a menoscabos por acciones u omisiones de carácter ilegal o arbitrario, en las que pueden incurrir autoridades o particulares. En tal sentido, se ha considerado que dicha acción cautelar supone la concurrencia de ciertos presupuestos. A saber:
a) que exista una acción u omisión ilegal o arbitraria;
b) que como consecuencia de esa acción u omisión ilegal o arbitraria se prive, perturbe o amenace un derecho; y
c) que ese derecho esté señalado como objeto de tutela en el artículo 20 de la Constitución Política de la República;

Segundo: En la especie, el acto que se tacha de ilegal y arbitrario está constituido por la Circular 003/2018, de 15 de marzo de 2018, expedida por la Administración del Edificio Comunidad “Edificio JFL», en virtud de la cual se informa y advierte a los usuarios que se comenzará a multar por el uso de la aplicación AIRBNB a partir de la emisión de este comunicado… ;”

Tercero: Por lo pronto, cabe referir que ambas recurrentes invocan como vulnerado el derecho de propiedad que cedería en favor de cada una de ellas, sin que hayan adjuntado antecedente alguno que permita reconocerles esa condición esencial para legitimar sus pretensiones;

Cuarto: En cualquier caso, es preciso recordar que el inciso primero del artículo 32 de la Ley 19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria dispone que los copropietarios “deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio», añadiéndose en su inciso segundo que las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila “y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad”;

Quinto: En consecuencia, es perfectamente posible y, sobre todo, legalmente aceptable, que en un Reglamento de esa clase se establezcan restricciones al ejercicio del derecho de propiedad, en sus diversas manifestaciones, cuestión que por lo demás-, es de elemental – sentido común cuando se trata de vivir en sociedad, extremo que cobra todavía mayor vigencia cuando se vive en comunidad, casos en los cuales el interés individual debe ceder muchas veces ante el beneficio colectivo o común;

Sexto: En la especie, al amparo de dicha autorización legal el artículo 7° del Reglamento del Conjunto Habitacional «JFL» prescribe que cada propietario debe destinar su departamento exclusivamente a habitación y que, por ende, queda prohibido destinar tales departamentos “al funcionamiento de Apart Hotel, arriendo de departamentos por horas, oficinas, locales comerciales…casas de pensión u hospedaje… o cualquier otro fin que no sea habitación”;

Séptimo: De las distintas situaciones que allí se contemplan, resultan pertinentes al caso la prohibición de destinar las unidades al funcionamiento de Apart Hotel, arriendo de departamentos por horas, casas de pensión u hospedaje. El denominador común que subyace en todas esas hipótesis es la proscripción de utilizar los departamentos para su uso transitorio por terceras personas o que importen ejecutar una actividad virtual o verdaderamente hotelera. Al margen que la recurrente rindió prueba que lo demuestra, lo cierto es que corresponde a un hecho de conocimiento prácticamente público que la denominada aplicación AIRNB es una plataforma informática de carácter hotelera, que permite contactar (vía remota o a distancia) a quien ofrece arrendamientos pasajeros o de carácter transitorio que – pueden ser hasta por horas-, con aquellas personas que demandan ese tipo de ofrecimientos, modalidades que contrarían las prohibiciones establecidas en el reglamento antes aludido;

Octavo: No está demás consignar que, al margen que la Administración se ha limitado a implementar medidas que tiendan a propiciar el cumplimiento de la normativa interna de la comunidad, el punto es que también parecen estar legitimadas esas medidas por exigencias de seguridad y de control mínimo evidentes. En efecto, esas formas de arrendamiento tienden a transformar un edificio esencialmente privado en otro de acceso casi público, perturbándose de ese modo “el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio.”
Por estas razones y de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 19 y 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema pertinente a la materia, se rechazan, con costas, los recursos de protección deducidos a favor de MCVO y de María CODP.
Redactó el ministro señor Astudillo.
Regístrese y, oportunamente, archívese.
Rol 26.493-2018 (y acumulado Rol 26.611-2018).

Pronunciada por la Séptima Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el Ministro señor Omar Astudillo Contreras e integrada por el Ministro señor Alejandro Rivera Muñoz y por el Abogado Integrante señor Rodrigo Asenjo Zegers. No firma el Ministro señor Rivera por encontrarse ausente.
Autoriza el (la) ministro de fe de esta Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago.
Pronunciado por la Séptima Sala de la C.A. de Santiago integrada por Ministro Omar Antonio Astudillo C. y Abogado Integrante Rodrigo Asenjo Z. Santiago, seis de agosto de dos mil dieciocho. En Santiago, a seis de agosto de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

Todas las partes involucradas en la causa tienen la posibilidad de utilizar recursos procesales disponibles dentro de los plazos legales, los que permiten la revisión de lo resuelto y su eventual modificación.”