Administración de Condominio.
Administración de Condominio.

Por Abogado Pablo | 11.12.2012 | Derecho Civil| 25 comentarios

Administración de Condominio.

El Administrador de un condominio es la persona natural o jurídica que tiene las facultades de administración del condominio.

Dichas facultades y sus funciones serán las establecidas en el Reglamento de Copropiedad correspondiente y las que, específicamente, le haya concedido la Asamblea de Copropietarios, y -a falta de ellas- las que le señala la Ley de Condominios (art. 22, inc. 1°, de la Ley de Condominios: N° 19.537).

Los copropietarios están obligados a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representados, según se establezca en el Reglamento de Copropiedad (art. 20, inc. 1°, de la Ley de Condominios: N° 19.537).

La representación de la Asamblea con todas sus facultades (excepto aquellas materias que deben tratarse en Asamblea Extraordinaria) corresponde al Comité de Administración (art. 21).

Mientras se proceda al nombramiento del Comité de Administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar, por sí solo, los actos urgentes de administración y conservación (art. 24).

El Reglamento de Copropiedad o la Asamblea Extraordinaria de copropietarios pueden establecer subadministraciones en un mismo condominio (art. 17, inc. 5°, N° 10, de la Ley de Condominios). También, dicha asamblea está facultada para remover, total o parcialmente, los miembros del Comité de Administración (N° 8).

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La presente enumeración no tiene el carácter de taxativa sino más bien ejemplar, las principales funciones del Administrador son:

  1. Cuidar los bienes de dominio común;
  2. Ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente (sin recabar, previamente, acuerdo de la Asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación);
  3. Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto del fondo común de reserva y primas de seguro de incendio, previstos en la Ley de Condominios y en su Reglamento;
  4. Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados;
  5. Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios;
  6. Salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca lo contrario, contratar, por cuenta y riesgo de cada copropietario, el seguro de incendio de la respectiva unidad, en el caso que aquel no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad contenidas en la Ley de Copropiedad (y, particularmente, impedir que los copropietarios efectúen cambios en las instalaciones interiores de la unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios, de las restantes unidades o del condominio en general);
  7. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del Reglamento de Copropiedad, y poner en conocimiento del Comité de Administración las transgresiones que detecte;
  8. Representar en juicio -activa y pasivamente- a los copropietarios, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros;
  9. Citar a reuniones a la Asamblea de Copropietarios;
  10. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que, en el uso de su unidad, le imponen la Ley de Condominios, su reglamento y el Reglamento de Copropiedad;
  11. Adoptar o proponer al Comité de Administración, medidas tendentes a precaver la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los copropietarios y de sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio, denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o al juez competente;
  12. Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones -que correspondan a la localidad donde está ubicado el condominio- de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos;
  13. Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y del ámbito del condominio;
  14. Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturnos establecidas en el Reglamento de Copropiedad;
  15. Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea por copropietarios o por terceros;
  16. Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que facilite o permita el acceso, el Administrador podrá ingresar forzadamente a una unidad. Para ello deberá hacerlo acompañado de un miembro del Comité de Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la misma al Libro de Actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o de los responsables del desperfecto producido.
  17. Proponer, al Comité de Administración, la adopción de medidas para resguardar el ingreso al condominio de personas ajenas a éste, sea en calidad de visitantes o de prestadores de servicios;
  18. Abrir una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva, a nombre del condominio, registrando el nombre de la o las personas designadas por la Asamblea de Copropietarios como habilitadas para girar en ella, y
  19. En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomienden las mencionadas ley y reglamento, el Reglamento de Copropiedad o que le asigne el Comité de Administración (arts. 23 y 36 de la Ley de Condominios y arts. 26 a 28 de su reglamento).

El Administrador está obligado a rendir cuenta documentada de su administración, en los plazos y forma que se le hayan fijado en el Reglamento de Copropiedad o por el Comité de Administración y, además, cada vez que lo solicite la Asamblea de Copropietarios o el Comité de Administración y, también, al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.

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Acerca del autor: Abogado Pablo

Abogado Pablo
Abogado Pablo Palma C., LL.M. (Berlin). Doctor en Derecho (Ph.D.), Free University of Berlin Law School. Especialista en Derecho Societario y Nuevas Tecnologías y con vocación emprendedora. Fundador de Derecho-Chile, cofundador del 1er Estudio Jurídico chileno-alemán "Palma & Palma Abogados". Autor del libro: Datenschutz in sozialen Netzwerken in Europa, Deutschland und Chile, colaborador del libro "Data Protection & Privacy" Jurisdictional Comparisons 2nd Edition, participó en la generación 9 del Programa CORFO Start-Up Chile, como emprendedor digital de su propia Start-Up.
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25 Comentarios

  1. julio Gallardo dice:

    puede un comunero solicitar copia de la acta , reducida a escritura pública de la reunión ordinaria ? se está obligado a proporcionársela o la obligación es solo dejar que la pueda ver ?

    • María Luisa dice:

      Estimado Julio,

      Gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respondiendo brevemente a tu consulta, te comento que por regla general las actas no deben reducirse a escritura pública, salvo los casos contenidos en el último inciso del artículo 20 de la Ley 19.537 sobre Copropiedad, es decir: “A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las materias señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17, deberá asistir un notario, quien deberá certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quórum obtenidos en cada caso. Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública por cualquiera de los miembros del Comité de Administración.”
      Tomando esto en consideración, dependerá del contenido de esa acta si es que existe o no obligación de reducirla a escritura pública y, en ese caso, el propietario bajo su costo podrá solicitar la copia correspondiente.

      Espero haber aclarado tus dudas, y en caso de que requieras de mayor asesoría, te invito a completar de manera gratuita el siguiente Formulario de Contacto.

      Cordiales saludos

  2. Marcela Clavijo dice:

    Hola, buen día.
    Si un arrendatario infringe repetidamente las normas de convivencia, acumulando varios reclamos de vecinos y multas de parte de la administración. Se puede exigir al propietario de la unidad que termine el contrato de arrendamiento con dichas personas en cuestión?

    • María Luisa dice:

      Estimada Marcela,

      Gracias por participar en Derecho-Chile.
      En estos casos corresponde revisar el contrato de arrendamiento para saber si se remite al mal uso del inmueble como una de las causales de terminación del contrato. Por otra parte, puede referirse al Reglamento de Convivencia, el cual se entiende incorporado en el contrato.
      Teniendo en cuenta aquello, el dueño puede poner fin al contrato, y por tanto el arrendatario estaría obligado a la restitución del inmueble, la cual puede forzarse judicialmente en caso de incumplimiento.

      Espero haber aclarado tus dudas, y en caso de que requieras de una asesoría directa y revisión del contrato y el reglamento, te invito a solicitar un presupuesto gratis a través del siguiente Formulario de Contacto.

      Saludos cordiales.

  3. macarena dice:

    hola, quisiera saber si un arrendatario del edificio puede hacerse cargo de la administracion del edificio en el que vive. es eso legal? esta permitido?

    • Abogada Isidora dice:

      Estimada Macarena,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo brevemente:
      De acuerdo a la LEY 19.537 de CONDOMINIOS, quien esté a cargo de la administración del edificio debe ser designado en una asamblea en la que participen los copropietarios. El artículo 21 establece que “Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración:
      a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y,
      b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.”
      Por este caso, un arrendatario no podría ser administrador, a menos que detente alguna de las dos calidades señaladas anteriormente.

      En el caso de que requiera de un abogado, escríbanos por interno a través del siguiente formulario de contacto.

      Cordiales saludos

  4. Estimados .
    Junto con saludar le tengo unas consultas que nos tienen medio aproblemado con la administración que dejó la empresa constructora … queremos hacer una directiva que nos represente como propietarios de los departamentos,dicen que no podemos, no sabemos como hacerlo . Aparte tenemos gastos excesivos de consumo . Agua ,gas,luz y gastos comunes … no se nos toma en cuenta como propietarios y toman decisiones de acuerdo a su necesidad . Estamos cansados y ya nos estamos quedando sin dinero para vivir sólo para pagar.. AYUDAAAA

    • Abogada Isidora dice:

      Estimado Ricardo,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo:

      De acuerdo a la LEY 19.537 – DE CONDOMINIOS, el artículo 17 dispone que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea; y dentro de las materias a tratar se establece la remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
      Asimismo, el artículo 7 señala que en la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos comunes urgente o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
      En consecuencia, usted en su calidad de propietario se encuentra en pleno derecho de reunirse con los demás para conformar la asamblea y remover a quienes estimen necesario.

      Para que le contacte directamente uno de nuestros abogados y le pueda ayudar, escríbanos a través del siguiente formulario de contacto.
      Espero haber aclarado su consulta.
      Saludos

      • Francisco dice:

        Hola vivo en un condominio en las condes, y la administradora vive en el mismo condominio eso es legal, aparte no cumple las funciones para el cargo.

        • Abogada Nicole dice:

          Estimado Francisco,

          Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
          En relación a su consulta, podemos comentarle que el hecho de que la administradora viva en el mismo condominio es perfectamente legal.
          Existe libertad para establecer un domicilio y este caso no sería la excepción.
          Ahora bien, si no cumple sus funciones, eso ya es un antecedente que debe ser revisado en detalle a efectos de evaluar otras acciones a ejercer.
          Para contactarnos y solicitar un presupuesto económico, puede escribirnos a través del siguiente Formulario de Contacto.

          Saludos cordiales

  5. Julia dice:

    Estimado buenas tardes:
    Consulta un arrendador que viva en un condominio puede tomar el cargo de Administrador?????

    Desde ya muchas gracias

    • Abogada Isidora dice:

      Estimada Julia,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo:

      De acuerdo a la Ley N° 19.537 sobre Condominios, estable en su artículo 22: “Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropiedad, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere. El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, sí no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio.”

      En palabras sencillas, no se establece ninguna prohibición expresa de la persona que detente la calidad de administración de condominios.

      Espero haber aclarado su duda.

      Saludos

  6. Ricardo Altamirano dice:

    Estimados.
    Junto con saludar mi consulta es la siguiente puede reemplazar un presidente del comité a un administrador que está con licencia médica y mas encima está cobrando el mismo sueldo, según me comentó que se realizó una asamblea que la participación fue de 10 propietarios

  7. cecilia villalon dice:

    Me gustaria saber si hay una instancia para saber comportamiento irregulares de un administrador de condominios, solo con ingresar su nombre y apellidos o rut.
    Agradecida

    • Abogada Isidora dice:

      Estimada Cecilia,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo:
      No existe una base de datos completa para revisar esta información solo con los antecedentes del administrador. Existen algunas Bases de Administradores, con Comités de Ética, pero son de carácter privado.

      Para que la contacte directamente uno de nuestros abogados, escríbanos a través del siguiente formulario de contacto.

      Saludos

  8. Claudio vargas dice:

    Buenas noches, muy bueno los articulos, Una consulta puede el conyuge de un propietaria postularse a un cargo en el comite de administración, Muchas gracias

    • Abogada Isidora dice:

      Estimado Claudio,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo:
      La ley no señala ninguna prohibición de este tipo de cargos. Sin embargo, lo mejor será revisar detalladamente el reglamento de administración, que podría establecer alguna prohibición.

      Para que le contacte directamente uno de nuestros abogados, escríbanos y adjúntenos el reglamento de administración a través del siguiente formulario de contacto.

      Saludos

  9. Patricio aguirre c dice:

    Estimados. Primero que todo felicitaciones por este espacio de asesoria. El problema que presento para la orientacion pertinente es el siguiente. Puede una asamblea ordinaria decidir que el monto de indemnizacion obtenido por un fallo de la corte suprema en contra de la constructora del edificio por un problema de construccion sea repartido en dinero y en una sola cuota entre los copropietarios. Es $1.600.000 por depto para 139 deptos. Estoy de acuerdo con el derecho aviso legal requerido.

    • Abogado D-CL dice:

      Estimado Patricio,

      Gracias por participar en Derecho-Chile.

      Para que te contacte uno de nuestros abogados sin ningún compromiso, escríbenos a este link.

      Saludos.

  10. Vasco Ariza Moraga dice:

    Puede un administrador de condominio cursar multas sin adjuntar pruebas ni dar aviso previo que una acción puede terminar en una multa? Leí la ley y siento que tienen muchas pruebas para prácticamente usar el reglamento a su favor para crear multas, no vi ninguna parte de la ley, que diga que deben existir pruebas, si no que es suficiente con su palabra para cursar multas a copropietarios o arrendatarios

  11. Hola muy buena tarde,
    Absolutamente de acuerdo con Carmen Gloria; hoy estuve leyendo un articulo sobre este tema y en Colombia se llama Ley de responsabilidad civil de administradores de copropiedad, fehaciente-mente creo que Chile esta en un buen momento para legislar una ley para este tipo de profesión, ya que esta sometida en su ejercicio a altos niveles de diligencia

    Saludos muy atentos,
    Mónica Correa Nuñez.

  12. Carmen Gloria Lorca V. dice:

    La Ley referente a la Administración de Edificios y Condominios adolece de muchísimos vacíos lo que da origen a una serie de irregularidades, prácticamente imposibles de controlar; dejando a copropietarios y arrendatarios (especialmente a estos últimos que pagan los gastos comunes de su condominio o edificio) sin posibilidades de defensa cuando inescrupulosos, lamentablemente elegidos equivocadamente en Asamblea, se valen de cualquier procedimiento a fin de conservar el puesto y continuar con el control financiero y físico del inmueble.
    Sugiero que Uds. como abogados, propicien una Ley más rigurosa en cuanto a Pdte. e integrantes del Comité, que delimiten claramente las funciones tanto del Comité administrativo como del Administrador y establezca medios de fiscalización efectiva. No existe en Chile una Ley definida y clara, es imperioso legislar en este país que está creciendo en altura.

    • Abogado Pablo dice:

      Estimada Carmen Gloria,

      muchas gracias por participar en Derecho-Chile.

      Derechamente, aun cuando muchos abogados están de acuerdo con Usted, nos es prácticamente imposible propiciar un proyecto de ley más rigurosa. Sin embargo, una de los objetivos de Derecho-Chile es ofrecer un espacio para una conversación tan informativa como sea necesaria, un debate que ofrezca la posibilidad de poder entender, elaborar e interpretar los diversos puntos de vistas involucrados. Para que así nuestros honorables del Congreso Nacional, o mejor dicho los asesores de ellos tengan material para el estudio y presentación de sus trabajos preliminares.

      Cordiales saludos

  13. […] Administración de Condominio […]

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