Inmuebles No Inscritos, Adquisición, Conservación Y Pérdida

Posesión de bienes inmuebles no inscritos, adquisición, conservación y pérdida.

Este artículo es la continuación de la Posesión, adquisición, conservación y pérdida, I Parte.

Adquisición. Primero hay que ver el antecedente que se invoca:

1.1. Simple apoderamiento. Puede invocarse entonces aplicamos la misma regla del Art. 726 (corpus y animus). El legislador en el Art. 729 dice que el apoderamiento puede ser violento o clandestino, pero surge la siguiente interrogante ¿este poseedor debe inscribir o no esa posesión? è La respuesta es que el poseedor no necesita inscribir, para adquirir la posesión. El argumento que se da es el Art. 724 solo se aplicaría en caso que el título invocado sea traslaticio de dominio. Por lo tanto, la posesión de los bienes inmuebles no inscritos puede inscribirse por simple apoderamiento.

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1.2. Título no traslaticio de dominio. Estamos en el escenario de los títulos constitutivos (Arts. 703 – 704) o sea, la accesión, ocupación y la prescripción.

Ocupación.
La posición mayoritaria sostiene que no sería posible invocar la ocupación, porque no cabe o no es admitida por el legislador como modo de adquirir el dominio, respecto de los bienes raíces. Hay quienes sostienen que es posible adquirir por ocupación la posesión de bienes raíces no inscritos, pero se refiere a una posesión irregular, porque falla el requisito de la buena fe inicial. ¿La ocupación podría servir como título de posesión? La posición mayoritaria descarta esta posibilidad.
Accesión.
Se aplica el principio que dice “lo accesorio sigue la suerte de lo principal” (Accesorium non ducit, sed sequitur suum principale), por tanto el adquirente no necesitaría practicar inscripción alguna. Pese a adquirir la posesión de inmueble no inscrito.
Prescripción.
El Art. 703 también lo considera, pero el legislador incurrió en un error, porque la prescripción no puede ser invocada como antecedente de la posesión, sino que es todo lo contrario.

1.3. Título traslaticio de dominio. La pregunta fundamental en este caso es determinar si ¿el poseedor requiere practicar inscripción? La doctrina distingue entre la posesión regular y la irregular:

1.3.1. Regular. Si lo que el adquirente desea adquirir es la posesión regular necesariamente va a tener que inscribir su título. Esta conclusión surge de la relación de artículos:

Art. 702. Que nos señala los requisitos de la posesión regular. Dentro de los cuales esta la tradición si el título es traslaticio de dominio.
Art. 686. Referido a la tradición de bienes inmuebles. Sin distinguir entre bienes inscritos o no.
Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse por inscripción en el registro del conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.

Se concluye que inequívocamente que para adquirir la posesión regular de los bienes no inscritos se requiere necesariamente de la inscripción del título.

1.3.2. Irregular.
Existen 2 posiciones:

Para la mayoría, también sería necesaria la inscripción. Se basan en que el Art. 724 no distingue entre posesión regular o irregular. Dicen que ambas no se adquieren mientras no se inscriba el título.
Pero para la minoría, no sería necesario la inscripción para la adquisición de la posesión irregular de bienes inmuebles no inscritos. Esto es porque el Art. 724 solo se aplicaría para la posesión regular. Su argumento esta en el Art. 708 que dice que la posesión irregular es el que carece de uno o más requisitos del Art. 702. Podría carecer de la tradición y ser irregular.

2. Conservación. En principio aplicamos la misma regla de los muebles. Se exige el corpus y el animus, pero solo basta el animus (Art. 725). Puede ocurrir que un poseedor inscriba su título. En este caso hay que aplicar en lo tocante a este tema la norma del Art. 728.

3. Pérdida. Aplicamos las mismas reglas que los bienes muebles. Con especial referencia al Art. 729. También hay una regla en el Art. 730 inc. 1° que se refiere a la situación particular del usurpador.

A propósito de la posesión de los bienes raíces no inscritos podría presentarse la siguiente situación: “inscripción de un título que no emana del poseedor de la cosa”. La hipótesis es la siguiente, existe un poseedor de un bien raíz no inscrito, que tiene el corpus y el animus; y otra persona distinta del poseedor otorga un título traslaticio de dominio a favor de un tercero que lo inscribe ¿a quien debe preferirse? Hay 2 teorías:

Teoría de la inscripción ficción.
Según esta teoría la inscripción es por si sola representativa del corpus y del animus, y por ende ante una situación como la planteada debe preferirse el sujeto a cuyo favor aparece inscrito el título, aunque no tenga la posesión de la cosa.
Teoría de la inscripción garantía de la posesión.
Según esta teoría la inscripción es solo un instrumento que solemniza la posesión, es decir, la tenencia con ánimo de señor o dueño. De manera que sino existe esta, simplemente frente a una inscripción de papel que sólo podría ser impugnada por el verdadero poseedor de la cosa. Sobre la base de esta teoría debe preferirse al poseedor.

Gran parte de la doctrina se inclina se inclina por la segunda teoría. Y su argumento se basa en el Art. 730.
¿Por qué el legislador beneficia al tercero?
Debe prevalecer la verdad por sobre el papel. Sobre esto la jurisprudencia ha dicho que el verdadero poseedor tendría acción para pedir que se ampare en el ejercicio de su posesión perturbada por la inscripción.