Derechos y obligaciones de los copropietarios respecto de los bienes de dominio común.

Por Abogado Palma | 06.02.2013
Derecho Civil| 5 minutos
Derechos y obligaciones de los copropietarios respecto de los bienes de dominio común.
Derechos y obligaciones de los copropietarios respecto de los bienes de dominio común.

1) Derecho de copropiedad: cada propietario tiene un derecho cuotativo sobre los bienes de dominio común, y este derecho será fijado en el reglamento de copropiedad atendiendo al avalúo fiscal de la respectiva unidad (Art. 2 de la Ley de Condominios: N° 19.537).
Por tanto, el copropietario no es dueño de una parte específica del bien en dominio común, y no existe la facultad de disposición material sino en la forma  que señala la ley y la disposición jurídica está expresamente regulada.

2) Derecho de uso y goce de los bienes comunes: el derecho de uso, que se traduce en la facultad de servirse de los elementos y servicios que proporcionan los bienes de dominio común, tiene ciertas limitaciones establecidas en el Art. 3:

  • Limitaciones establecidas en el reglamento de copropiedad.
  • En silencio de éste, la limitación estaría dada por el destino ordinario del bien y,
  • La otra limitación es el uso legítimo de los demás copropietarios.

En cuanto al derecho de goce, este derecho se traduce en la facultad de aprovecharse de los productos y beneficios de los bienes comunes a favor de todos los copropietarios, por ejemplo, puede existir frutos civiles (las rentas de un arrendamiento del jardín o huerta) y naturales (huerta o jardín que da frutos destinados al consumo de todos los copropietarios).
La renuncia al uso o bien el no uso de un servicio o elemento común no exime del pago de los gastos  comunes (Art. 5; inc. 2).

3) Derecho de disposición jurídica: solamente se podrán gravar, enajenar o arrendar los bienes de dominio común cumpliendo con el Art. 14; 3. el Art. 12 señala que no pueden gravarse, enajenarse o arrendarse los estacionamientos de visita.

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4) Participar en la administración de la cosa común: el Art. 17 señala que todo lo concerniente a la copropiedad será materia de discusión en asamblea de copropietarios; el Art. 20 establece  el derecho de participación en la asamblea y el deber de asistir a la asamblea.

Obligaciones de los copropietarios.

  • El uso y goce exclusivo del bien; tendrán como limite el destino natural del bien de que se trata.
  • El beneficiario no podrá efectuar alteraciones o construcciones sin el acuerdo de la asamblea y el permiso de la dirección de obras municipales.
  • Los derechos de estos bienes de dominio común son inseparables de la comunidad.
  • No pueden asignarse en uso y goce exclusivo los estacionamientos de visita del condominio (Art. 11).

 

5) Facultad de cobro de los gastos comunes.

De acuerdo al Art. 6 y 23 de la ley corresponde al administrador la determinación, el cálculo y el cobro de los gastos comunes.

1)   Título ejecutivo: cabe destacar que la ley concede acción ejecutiva para el cobro de los gastos comunes de conformidad al Art. 464 CPC, especialmente en el nº 7 el legislador contempla la posibilidad que las leyes le atribuyan fuerza ejecutiva. Ejemplo: Art. 27 de la ley de la Ley de Condominios, que confiere:

  • Mérito ejecutivo a la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada con la autorización del comité de administración o en su defecto del administrador.
  • También confiere mérito ejecutivo a los avisos de cobro de gasto comunes extendidos de conformidad al acta y firmados por el administrador.

Según el Art. 27, final demandadas estas prestaciones se entenderán comprendidas en la acción ejecutiva iniciada todas aquellas de la misma naturaleza que se devenguen durante la tramitación del juicio.

2)   La notificación del requerimiento de pago y del embargo: Se notifica personalmente o por cédula dejada en el domicilio que el deudor registrare en la administración del condominio, y a falta de este en la unidad que hubiere generado la demanda ejecutiva por el cobro de los gastos comunes (Art. 6 inc. final).

3)   La facultad de suspender el suministro de servicio eléctrico: según el Art. 5, el reglamento de co propiedad podrá autorizar al administrador con el acuerdo del comité de administración para suspender o requerir la suspensión del suministro de servicio eléctrico de aquellas unidades que pertenezca aquellos copropietarios que se encuentren morosos en el pago de 3 o más cuotas continuas o discontinuas de los gastos comunes.

Lo importante es que el reglamento tiene que contemplar expresamente esta facultad de autorizar al administrador.

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Autor: Abogado Palma

Abogado Pablo Palma, LL.M. (Berlin). Doctor en Derecho (Ph.D.), fundador de Derecho-Chile, especialista en Derecho Societario y Nuevas Tecnologías, con vocación emprendedora.

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5 Comentarios

  1. Karen Lisboa dice:

    Hola! Por favor si me pueden orientar. Recientemente formó parte del comité de administración, y tengo duda respecto a los bienes comunes de uso y goce exclusivo, en este caso jardines de los departamentos del primer piso. ¿De quién es responsabilidad la mantención y costos de los mismos??? Existe alguna ley que lo regule. Los vecinos de dichos departamentos exigen que se pague su mantención dentro de los gastos comunes, y me parece que no corresponde. Por favor si me pueden aclarar. Se los agradezco mucho. Saludos

    • Catalina dice:

      Estimada Karen,

      Muchas gracias por ser partícipe de nuestra comunidad Derecho-Chile, es una muy buena pregunta y complementa bastante el presente artículo.

      En cuanto a su respuesta, lo primordial en los casos relacionados con la Copropiedad Inmobiliaria es tener claro los conceptos de «unidades» y «bienes de dominio común».

      Las unidades son el equivalente a los inmuebles que forman parten del condominio, es decir, cada departamento con sus respectivos mts2, incluyendo en ello la parte interna de cada balcón o terraza. Los bienes de dominio común constituyen todo aquello que no es considerado unidad.
      En esto, la ley es clara al otorgar ejemplos respecto lo que es considerado bajo dicha categoría:

      a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio;
      b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo. Por ejemplo, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior;
      c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio;
      d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios y;
      e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determine.

      A nuestro juicio, y si no existe una delimitación cuya confección estuviera a cargo de la constructora del edificio, todo apunta a que se trata de un bien de dominio común, a menos que hayan dispuesto lo contrario en su respectivo reglamento.
      En razón de lo anterior, corresponderá su mantención a cada uno de los propietarios que forman parte del condominio.
      Sin perjuicio de ello te recomendamos revisar el plano de construcción u otros antecedentes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces para verificar los mts2 que corresponden a cada unidad, en cuyo caso podemos ofrecerte nuestra asesoría consultando a través del siguiente formulario.

      Que tengas un excelente día.

  2. marcela bravo dice:

    si yo vivo en un condominio y la propiedad no tiene estacionamiento y los vecinos se tomaron un sector como estacionamiento, y yo solicito un espacio para mi vehiculo y no me dejan que puedo hacer?

    • Catalina dice:

      Estimada Marcela,

      Agradecemos tu participación en Derecho-Chile.

      En relación con tu pregunta, te podemos comentar lo siguiente:
      En el caso de los conflictos vecinales, particularmente en el caso de los condominios que están adscritos al denominado Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, resulta primordial atender al Reglamento del Condominio, con el objeto de determinar cuáles son los áreas de dominio común y las normas para su correcto uso.

      Si en el caso que nos planteas, la zona que ha sido utilizada por los vecinos corresponde a un área común, entonces deberán definir su empleo como estacionamiento en el respectivo Reglamento o llegar a un acuerdo mediante la Asamblea.

      En caso contrario, te contamos que la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria prevé la posibilidad de denunciar ante el Juzgado de Policía Local que corresponda a su comuna, especialmente en aquellos casos en que se vulneran las normas acordadas en el mencionado reglamento o bien, existe una perturbación y/o restricciones en el uso de zonas comunes (entre otras materias).

      Para recibir un presupuesto gratuito para que un abogado haga revisión del Reglamento y de los antecedentes del caso, redacte y establezca un acuerdo extrajudicial o, en su defecto, lo acompañe y represente en la vía judicial, puede escribirnos a través del siguiente formulario de contacto.

      Cordiales Saludos.

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