Estudio de títulos. Preguntas frecuentes parte 1.

Estudio de títulos

El estudio de títulos, es un examen detallado en orden cronológico de los antecedentes de un inmueble, incluyendo las transferencias y transmisiones de derecho, para determinar su situación jurídica y la de los derechos que en él recaigan.

Objetivo de un estudio de título.

Comprobar que el actual vendedor del inmueble que se quiere adquirir, se encuentra en condiciones de transferir válidamente el dominio pleno del bien sin que exista causa que pueda dar lugar a la evicción (y saneamiento).

Además, el estudio de títulos tiene otros objetivos específicos, a saber, tener la certeza jurídica:

1. 1. 1.- Que el vendedor, es dueño. Esto significa que la propiedad está inscrita a nombre suyo y que su dominio se encuentra asegurado frente a posibles pretensiones de terceros que pudieran tener derecho a acciones rescisorias, resolutorias o excepciones.

   2. 2.- Que el vendedor sea propietario pleno del inmueble y que su dominio no está limitado por gravámenes, usufructos, servidumbres, hipotecas, restricciones judiciales que impidan la venta o transferencia al comprador o un derecho al libre uso, goce y disposición del inmueble.

   3. 3.- Que se haya cumplido la normativa legal y reglamentaria sobre loteos, urbanizaciones, subdivisiones y copropiedad inmobiliaria.

   4. 4.- Que el inmueble no esté afecto a eventuales expropiaciones.

   5. 5.- Que el inmueble no registre deudas impagas por concepto de impuesto territorial (contribuciones).

   6. 6.- Que el comprador se convierta en dueño pleno e irrestricto del inmueble apenas éste sea inscrito a su nombre en el registro de propiedad del CBR.

Se recomienda que el estudio de títulos sea realizado por un abogado.

El rol del abogado en un estudio de títulos, consiste en analizar legalmente la historia de la propiedad y constatar efectivamente que dichos títulos estén exentos de vicios legales que pudieren afectar la validez de los contratos celebrados tanto por el actual propietario, como por sus antecesores. Para esto, debe formar un legajo con las copias auténticas de todos los contratos celebrados sobre el inmueble durante los últimos 10-15 años, ya que la ley ha establecido que, transcurrido este plazo (10 años), se sanean los vicios, defectos o nulidades en virtud de lo que se denomina prescripción adquisitiva extraordinaria.

Por lo anterior, se recomienda que el estudio de títulos sea realizado por un abogado, porque se trata de un análisis técnico jurídico especializado en base a documentos legales, que persigue la seguridad jurídica de manera tal, que el cliente no se vea expuesto a eventuales acciones reivindicatorias, de nulidad, resolutorias, y otras acciones legales en su contra.

En palabras sencillas, el abogado debe procurar que la transferencia del dominio del cliente, sea conforme a derecho.

Importante: Del estudio detallado de los antecedentes que se tengan y de aquellos solicitados, puede surgir siempre la necesidad de requerir documentos adicionales.

Otros artículos, sentencias que le pueden interesar:

• Modelo de contrato de corretaje de propiedades para venta de bien raíz.
• Modelo de contrato de prestación de servicios de externalización de remuneraciones.
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• Responsabilidad penal adolescente. Material docente N° 60 de La Academia Judicial.
• Cumplimiento en materia de familia. Material docente N° 63 de La Academia Judicial.
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