Pacto Comisorio.

¿Qué es el Pacto Comisorio?

Es una figura de aplicación general, esto es, procede en cualquier contrato (incluyendo contratos unilaterales) y por el incumplimiento de cualquier obligación, se define aquella convención en virtud de la cual las partes estipulan expresamente que el no cumplimiento de las obligaciones por una de ellas da derecho a la otra para demandar la resolución del contrato.
En otras palabras, es la condición resolutoria tácita, pero expresada, convenida.

En el Código Civil se encuentra regulado en el contrato de compraventa a propósito de la obligación de pagar el precio.
Su concepto lo entrega el Art. 1877 inc. 1° del código civil: «Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta.»
Dentro del pacto comisorio es posible encontrar 2 clases del pacto comisorio basándose en la normativa:

1. Pacto Comisorio Simple.
2. Pacto Comisorio Calificado.

1. Equivale a la condición resolutoria tácita del artículo 1.489 pero expresado por las partes.

Al igual que como ocurre en la condición resolutoria tácita en el Pacto Comisorio Simple la resolución no se produce ipso facto, sino que requiere de una declaración judicial y además el deudor demandado tiene siempre la posibilidad de enervar la acción resolutoria pagando dentro del plazo que señala el Código Civil: “en las 24 horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda”.

2. Se define como: “La convención en virtud de la cual las partes estipulan que ante el incumplimiento de las obligaciones el contrato se resolverá ipso facto.”. No requiere entonces de declaración judicial alguna y además el deudor no puede enervar la acción resolutoria porque se produce de forma ipso facto la resolución. Sin embargo, en el art. 1879 el legislador pasa por encima de lo estipulado por las partes porque no obstante lo establecido por las partes (que el contrato se iba a resolver ipso facto) el legislador establece en este caso que el comprador pueda hacer subsistir este contrato en la medida que pague dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la demanda.

Ejemplo de Pacto Comisorio que se puede colocar en el contrato en cuestión:

CLÁUSULA PACTO COMISORIO: En el evento que don/ña _________________ deje de cumplir, íntegra, exacta y oportunamente, cualquiera de los términos y disposiciones que le impone el contrato, éste se resolverá ipso facto; y le hará incurrir en una multa de $ _________________ (_________________ pesos), a favor de la contraparte don/ña _________________ . Esta multa corresponde a la avaluación anticipada de los perjuicios producidos por dicho incumplimiento, según ambas partes han convenido de consumo.

Ejemplo de Pacto Comisorio que se puede colocar en contrato de compraventa:

CLÁUSULA PACTO COMISORIO: Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, que si el comprador no paga, oportunamente, el precio, la compraventa se resolverá ipso facto; debiendo pagar al vendedor una suma de $ _________________ (_________________ pesos), como multa en que las partes avalúan de consumo anticipadamente los perjuicios.

Ejemplo de Pacto Comisorio que se puede colocar en contrato de arrendamiento:

CLÁUSULA PACTO COMISORIO: Si el arrendatario no pagare la renta convenida dentro del plazo ya mencionado en la cláusula XXX (dentro de los cinco primeros días de cada mes, por ejemplo), el contrato de arrendamiento se extinguirá de inmediato.

Particularidades del Pacto Comisorio en el contrato de Compraventa a propósito de la obligación de pagar el precio:

Tratándose de un contrato de compraventa, con la obligación de pagar el precio en el cual se ha incluído un pacto comisorio, el legislador estableció normas especiales de prescripción referentes a la acción resolutoria. Esta norma especial se encuentra en el art. 1880 . El plazo lo fijan las partes pero éste no puede exceder de 4 años. El plazo de prescripción en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la obligación se ha hecho exigible.

La naturaleza jurídica del Pacto Comisorio es una compraventa sujeta a condición resolutoria que puede calificarse de meramente potestativa dependiente de la sola voluntad del vendedor (acreedor). Desde un punto de vista práctico es una caución encubierta.

No hay diferencia con la condición resolutoria tácita porque el acreedor también tiene una opción, no está obligado a demandar la resolución sino que puede también demandar la ejecución forzada.

¿Qué ocurre en lo tocante a la prescripción de una obligación distinta a la de pagar el precio o en un contrato distinto a la compraventa?
En este caso no se aplica el art. 1880 porque no está destinado a otras obligaciones y por lo tanto el plazo es de 5 años.

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