Rescisión del Contrato de Compraventa por Lesión Enorme.

Por Abogado Palma | 19.07.2013
Derecho Civil| 6 minutos
Rescisión del contrato de Compraventa por Lesión Enorme.
Rescisión del contrato de Compraventa por Lesión Enorme.

En Chile la lesión en general es un vicio objetivo por que el legislador atiende para determinar si hay lesión al desequilibrio de las prestaciones independientemente de la causa que lo haya provocado. En derecho comparado es un vicio subjetivo porque se sanciona la intención de una parte de aprovecharse de la otra.

Constituye una figura de aplicación excepcional. Es excepcional porque solamente resulta aplicable a ciertos y determinados contratos (compraventa de bienes raíces) y por que solamente se aplica en los casos en que la desproporción de las prestaciones reviste una determinada gravedad, es decir, sea enorme en los términos señalados por la ley.

El legislador trata esta figura en los art. 1888 y siguientes señalando que puede rescindirse el contrato de compraventa por lesión enorme.

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La doctrina ha señalado que la lesión enorme en el contrato de compraventa constituye una desproporción grave entre el  precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida.

Concepto de Lesión Enorme:

Es el perjuicio que sufre una de las partes contratantes  en un contrato oneroso conmutativo.”

¿Cuáles son los requisitos que deben reunirse para que un contrato de compraventa pueda rescindirse por lesión enorme?

1) El contrato de compraventa de que se trate sea susceptible de rescindirse por lesión enorme. Para estos efectos hemos de tener presente lo que dispone el art. 1891: no habrá lugar a la acción rescisoria.

Teniendo presente lo que dispone esta norma, la figura de la lesión resulta aplicable a contratos de compraventa de bienes raíces que no se hubiere hecho por el ministerio de la justicias es más amplio que el de una venta forzada es una venta que se hace en pública subasta.

La jurisprudencia ha dicho que tampoco serían susceptibles de rescindirse por lesión enorme los contratos aleatorios. Si procede en la venta recuotas, de derechos sobre inmuebles.

2) La lesión, esto es desequilibrio entre las prestaciones, sea enorme en los términos señalados por el legislador en el art. 1889.

El legislador señala que el vendedor sufre de lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

El comprador por su parte, sufre de lesión enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio equivale al valor del mercado de la cosa, cuestión que le corresponderá determinar  al juez. El juez podrá tener en cuenta el avalúo fiscal.

“El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. Art. 1889 inc. 2°

Esta frase ha generado discusión respecto de su aplicación en el caso de los contratos de compraventa de bienes raíces que han sido de precedida del contrato de promesa en que el precio se había ajustado al momento de celebrar la promesa.

La  cuestión es que a que contratos se refiere el art. 1889 ¿Qué ocurre si el precio era justo al tiempo del contrato de promesa y deja de serlo al tiempo del contrato de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa de un bien raíz no es susceptible de rescindirse por lesión enorme solo lo es el contrato de compraventa.

Existen 2 posiciones a nivel jurisprudencial:

  1. 1.- El justo precio debe ser considerado siempre al tiempo de la celebración del contrato de c/v de manera que si al momento de celebrarlo el precio ha dejado de ser justo, podrá rescindirse por el contrato por lesión enorme.

  2. 2.- En presencia de un contrato de compraventa precedido de una promesa, si el precio era justo al tiempo de la promesa no podrá rescindirse el contrato de compraventa por lesión enorme aunque el precio deje de ser justo al momento de perfeccionarse la venta.

Efectos de la Lesión Enorme:

Los efectos de esta figura operan previa declaración judicial para que el contrato se rescinda es menester que la parte perjudicada entable la correspondiente acción y el tribunal lo acoja y declare como rescindido el contrato.

La particularidad que tiene esta rescisión es que una vez declarada la parte contra la cual se pronuncia puede enervar la resolución completando o devolviendo la diferencia que corresponda.
Una Sentencia Judicial puede quedar sin efecto por actitud de una de las partes (Art. 1890).

A) Comprador puede:

  • Consentir en la rescisión.
  • Completar el justo precio con deducción de una décima de la parte.

B) Vendedor puede:

  • Consentir en la rescisión.
  • Restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

Caso en que el contratante se allana y acepta la rescisión del contrato: el legislador regula de manera especial los efectos que se siguen de esta rescisión en primer lugar en lo que se refiere a frutos el comprador tendrá que restituir aquellos que se produzcan con posterioridad a la notificación de la demanda.

En 2º lugar las partes no tienen derecho a que se les reembolsen los gastos en que hubiera incurrido con ocasión del contrato.
El comprador no está obligado a restituir los deterioros que haya sufrido la cosa excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
La rescisión del contrato de compraventa no afecta los derechos reales constituidos por el comprador anterior a la declaración de nulidad.

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Autor: Abogado Palma

Abogado Pablo Palma, LL.M. (Berlin). Doctor en Derecho (Ph.D.), fundador de Derecho-Chile, especialista en Derecho Societario y Nuevas Tecnologías, con vocación emprendedora.

El contenido de este artículo, sus comentarios y las respuestas ofrecidas no constituyen ni asesoramiento legal, ni son sustitutivas del correspondiente asesoramiento jurídico personalizado de un abogado. Ante cualquier consulta profesional contáctenos, sin compromiso, a través del formulario de contacto.
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32 Comentarios

  1. Fernando M. dice:

    Corregir artículo 1881 por 1891, sobre acción rescisoria.

    • Abogado Palma dice:

      Estimado colega don Fernando,

      muchas gracias por su certero comentario.
      Se ha corregido el número del art.

      Seguimos en contacto.

      Cordiales saludos

  2. […] Rescisión del contrato de Compraventa por Lesión Enorme. […]

  3. Nadia dice:

    Genial todas las respuestas.
    Revise este artículo porque me estoy preparando para dar mi examen de grado.
    Muchas gracias por estas publicaciones

  4. Angel dice:

    Consulta: Caul es el precio justo??? . Es el avaluo fiscal o el valor comercial???

    • Estimado Angel,

      muchas gracias por su consulta.

      A decir verdad es una consulta que se repite bastante.
      La respuesta la podemos encontrar en la Sentencia Nº 3161-2001, pronunciada por la Cuarta Sala de la I. Corte de Apelaciones de Santiago.
      A saber: «…aunque el legislador no definió conceptualmente el justo precio como medida para determinar si el que recibe o paga, en su caso, las partes del contrato de compraventa, y concluirse, así, si existió la lesión enorme que justifica, en caso afirmativo, rescindir un contrato, no cabe en equidad otra acepción para ese concepto que aquella que dice relación con el valor normal que la cosa tiene al momento de pactarse la compraventa; y este valor no puede ser otro, tratándose de inmuebles, que la comparación de los diversos elementos que entran en la constitución del predio con valores que, en el mercado o en el comercio, rigen para ellos, pues son estos valores los que ambas partes deben tener en consideración, una para fijar el precio en que vende y la otra parte para aceptarlo o rechazarlo;
      …. Que para llegar en el caso de autos a una conclusión acertada con respecto a cual sería el justo precio de los inmuebles a la fecha del contrato y de ahí determinar el que debe asignarse a los derechos sobre los cuales recayó la compraventa, ha de excluirse el que pudiera basarse en el avaluó fiscal del predio, porque es de público conocimiento y notoriedad que, la tasación que el Fisco hace para los fines de la constitución territorial, no encuadra generalmente con el real valor del bien raíz;…».
      Espero que le haya quedado clara la definición señalada por la Corte de Apelaciones.

      Cordiales saludos

  5. Rosario lemoine dice:

    Hola hace dos años hice un contrato de compra de derechos de 50% del terreno de un total de 1 hectarea con una casita incluida esa casa no ds aprobechable para vivir en casablanca V region
    Se hicieron un pago al dia y dos años para concluir
    En el compromiso hay una clausula que el que no cumple paga una multa de $5,000,000,00 el cual cumpli
    Hice un pozo profundo en la propiedad y la vendedora hizo instalaciones desde el pozo a la parte que quedaria para ella
    Consulte con el conservador de bienes raices de Casablanca y me confirmo que el escribiria la venta y ke puso una anotacion a la escritura del compromiso que habia entiendo que despues de 5 años de la inscripcion se le puede asignar un rol

    Ahora la vendedora no quiere cerrar el trato y no quiere pagar ni la multa ni el pozo
    Corresponde que ella me pague ka multa y el pozo?

    Gracias

    • Sebastián dice:

      Buenas tardes, Rosario:

      Muchas gracias por confiar en Derecho-Chile para resolver su consulta.

      Respecto a su duda, efectivamente si la otra parte no quiere firmar la compraventa prometida sin que tenga ninguna justificación que se encuentre en el contrato de promesa, entonces usted puede demandar para que o firme en definitiva el contrato o pague la multa contemplada y se rescinda la compraventa.
      Esperando haber resuelto su duda, si necesita una orientación más especializada y obtener un presupuesto al respecto, puede escribirnos a través del siguiente formulario de contacto, especialmente creado para ello.

      Qué tenga un buen día.

  6. Fernando dice:

    Estimado Pablo,
    Una parcela de propiedad de mi suegra y mi padre se vendió a mi señora. esta ultima se esta hipotecando.
    Los abogados advierten vicio de lesión enorme por que el precio de venta fue de 8.500.000 y el avaluó comercial resulto de 22.500.000.

    pregunta: ellos recomiendas hacer una escritura rectificadora, no sera mas fácil que mi suegra y mi padre realicen una declaración jurada declarando que están conformes con la venta y que no realizaran acciones legales en contra del comprador.

    Saludos.

    • Abogado Esteban dice:

      Hola Fernando,

      Gracias por participar en Derecho-Chile.
      Lo que te recomiendo es rectificar la escritura subiendo el precio a más de 12 millones de pesos, esa renuncia de acciones no tiene por efecto eliminar el vicio de nulidad de que adolece la escritura que comentas.

      Para que te contacte uno de nuestros abogados, escríbenos a través del siguiente Formulario de Contacto.

      Saludos cordiales.

  7. makarena dice:

    Estimado, hace un par de años una tia compro una casa, posteriomente se fue del pais y dejo a un X con poder general, pasando casi 11 años, ella regreso, busco a este tipo X para revocar el poder y el se hizo el desentendido, que no sabia donde estaba, ella vuelve a viajar y regresa en un año, donde decide traspasarle la propiedad a su hermana por 5 millones, en esto, un mes despues el tipo X realiza una venta fraudulenta de la propiedad con el poder general que tenia de mi tia, pero la propiedad ya no se encontraba a su nombre, por lo que una X persona nos demanda por vender la propiedad a menor valor del mercado. Que hacemos?,

    • Francisca Ramírez dice:

      Estimada Makarena,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le indico que es necesario primeramente probar que éste falso mandatario actuó fraudulentamente. Luego va a depender de la etapa en que se encuentre el juicio, cuales con sus posibilidades para que no se sentencie en su contra, ya que más allá de las razones o alegaciones que se puedan hacer, lo que pesa es lo que se haga valer probatoriamente en juicio.
      Por lo expuesto le recomiendo para recibir una orientación más profunda, contactarse internamente completando el formulario que aparece en el siguiente link, y uno de nuestros abogados se pondrá en contacto con usted.

      Saludos cordiales

  8. Alex Palma dice:

    Buenas tardes soy Alex Palma necesito ver posibilidad de iniciar demanda por lesion enorme. Como contactarlo.

    • Estimado Alex,

      muchas gracias por participar en el portal jurídico Derecho-Chile.
      Para que te contacte directamente uno de nuestros abogados y puedas contarles detalles de lo ocurrido, escríbenos y adjúntanos los documentos pertinentes en el siguiente link.

      Cordiales saludos

  9. Adolfo dice:

    Hola gracias por su página quería comentarle que mi padre vendo la casa en muy bajo precio pero esto fue el año 2010 se podría hacer algo?
    Mi padre tiene problema de consumo con sustancias ilícitas creo que por eso la vendió en tal bajo precio estare atento a a su respuesta

    • Abogada Isidora dice:

      Estimado Adolfo,

      Muchas gracias por participar en Derecho-Chile.
      Respecto a su consulta, le respondo brevemente:
      El artículo 1896 del Código Civil, señala que: «La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.». Por lo tanto, ya no es posible intentar esta acción.

      Para que uno de nuestros abogados lo contacte y se analicen otras alternativas, escríbanos por interno a través del siguiente formulario de contacto.

      Cordiales saludos

  10. Marcela taffo dice:

    Estimado buenas tardes, mi consulta hace un par de meses compre una propiedad con credito hipotecario la cual tenia un avaluo comercial de 1300 uf de laa cuales tuve que endeudarme en un credito de 1266 uf…hace poco me llego una carta del sii con un avaluo fiscal de $3.500.000-. Lo cual me llamo la atencion…la inmobiliaria puede vender a precios tan elevados las propiedades teniendo un avaluo fiscal tan bajo???

    • Abogado Derecho-CL dice:

      Estimada Marcela,

      muchas gracias por participar en Derecho-Chile.

      Primero debemos considerar que el valor de avalúo fiscal no es reflejo del valor real de las propiedades.

      Ahora bien, existe una institución civil llamada «lesión enorme» que sanciona en este caso la venta excesivamente onerosa, mi recomendación es que consiga una tasación comercial y si en ella usted advierte que ha pagado mas de la mitad del precio justo, se puede iniciar una demanda.

      Para que te contacte uno de nuestros abogados y te pueda ayudar, escríbenos a través del siguiente formulario.

      Saludos

  11. Pachy dice:

    Cúanto demora una demanda por lesión enorme en finalizar?

    • Abogado Derecho-CL dice:

      Estimada Pachy,

      muchas gracias por participar en Derecho-Chile.

      No se puede dar un tiempo, ya que depende de muchas variables, por lo que podría durar 6 meses o 3 años. Esto debido a que se consideran los incidentes que se puedan formular en el proceso y que suspendan el juicio, así como la interposición de recursos, la carga laboral del tribunal, etc.

      Para que le contacte uno de nuestros abogados y le pueda ayudar, escríbanos por interno a través del siguiente formulario.

      Saludos

  12. Robert dice:

    Si un padre da por venta a un hijo un bien raíz en agradecimientos por todo el apoyo dado en diez años de cuidado, es te bien raíz a bajo precio… Luego de la muerte del padre tres de cinco de los herederos demanda al hermano por lesión enorme como acoje el tribunal esta situación, si la compraventa no fue con fines de lucro.

    • Abogado D-CL dice:

      Estimado Robert,

      Gracias por participar en Derecho-Chile.

      Para hacer valer la lesión enorme hay plazos que establece la ley.

      Para que te contacte uno de nuestros abogados, escríbenos a este link.

      Saludos.

  13. MANUEL dice:

    Quería consultar lo siguiente, un tercero que tramita un testamento de un familiar con la autorización de su ultimo hermano vivo de 84 años donde le compra el 100% de un Inmueble a un valor irracionalmente falso,puede quedar nulo presentando demanda de los familiares?, debido a que la hermana que vendió falleció; se puede demandar por lesión enorme.

  14. […] no son dueño de ninguna parte determinada de la cosa. Posibilidad de rescindir por lesión enorme una venta de cuota indivisa sobre inmueble, como ocurre en […]

  15. Ana dice:

    Estimado Pablo,
    Me podría recomendar algún ROL para consultar jurisprudencia al respecto y como se trata esto en la practica. Muchas gracias.

  16. carol dice:

    Excelente artículo Estimado. Soy estudiante de derecho en Valdivia, y me ha quedado muy clara la exposición (porque a mi profesor del ramo, no le he podido entender en todo el semetre)
    Muchísimas Gracias!! Carol V.

    • Abogado Pablo dice:

      Estimada Carol,

      me ha hecho reir, le doy las gracias por su comentario!
      Ánimo y a seguir estudiando, que esto recién empieza.

      Cordiales saludos

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